Hisseli Gayrimenkul Nedir? Hisseli Tapu Ne Demektir?

Herhangi bir tarla, arsa veya bir gayrimenkul üzerinde iki veya daha fazla kişinin pay sahibi olması durumudur. Bu tür bir gayrimenkulü gösteren tapuya “Hisseli Tapu” adı verilir.

Hisseli Tapu Nedir?

Ait olduğu taşınmaz malda hakkı bulunan herkesi ve sahip olduğu hisse payını gösteren tapu şekline “Hisseli Tapu” denir. Hisseli Tapuda pay sahipleri isim isim açık olarak yazılır ve mevcut arsa, tarla veya gayrimenkulün kaç ortağının bulunduğu belgelenmiş olur. Ancak hisseli tapu da sadece hak sahibi olanlar ve sahip oldukları hisse miktarı gösterilir. Hak sahibi olanların gayrimenkulün neresine, hangi bölümüne sahip oldukları belirtilmez.

Hisseli Tapunun İki Farklı Çeşidi Vardır.

• Paylı Mülkiyet

Paylı mülkiyette taşınmaz malda hak sahibi olan herkesin belirli bir payı vardır. Dolayısıyla tapu kaydında her malikin pay oranı belirtilmiştir. Maliklerin her biri kendi payını diğer ortaklara veya üçüncü şahıslara birtakım şartlara uyulması durumunda satabilir. Hisseli tapu denilince akla genellikle paylı mülkiyete sahip taşınmaz mallar gelir.

• El Birliği İle Mülkiyet

Bu mülkiyet türünde ortaklara ait belirli bir pay mevcut değildir. Tüm maliklerin gayrimenkulün tamamına sahiptir. Elbirliği ile mülkiyet durumu kanunda belirtilen istisnai durumlar ile sınırlıdır. Bu sınırlardan birisi malın miras yolu ile varislere intikal etmesidir. Biri öldüğünde mirasçıları mevcut bir taşınmaza elbirliği ile malik konumuna gelirler.

Bu mülkiyette pay durumu yoktur. Bu nedenle maliklerin resmi olarak ortaklık paylarını diğer ortaklara veya üçüncü şahıslara devretmeleri mümkün değildir. Bunun yapılabilmesi için öncelikle mevcut ortaklığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir.

Taşınmaz Üzerindeki Hisse Sahiplerinin Yerleri Nasıl Belirlenir.? Rıza-i Taksim Belgesi Nedir.?

Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan malikler kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile taşınmazın hangi bölümüne sahip olduklarını belgeleyebilir veya kendi aralarında bu paylaşımı yapabilirler. Bu belgenin hukuki olarak adı Rıza-i Taksim Belgesidir. Halk arasında muvafakat belgesi olarak ta bilinir. Ancak bu belgenin resmi olarak tapu üzerinde bir geçerliliği bulunmamaktadır. Ayrıca Rıza-i Taksim belgesinde tüm ortakların imzası olması gerekir. Ortaklardan birinin paylaşımı veya kendine düşen bölümü kabul etmeyerek imzalamaması durumunda muvafakat geçersiz olur. Bu durumda İzale-i Şuyu Davası açabilir.

İzale-i Şuyu Davası Nedir.? Nasıl Açılır.?

Ortaklığın Giderilmesi olarakta bilinen İzale-i Şuyu davası; Hisseli taşınmazlarda malikler arasında anlaşmazlık çıkması durumunda gayrimenkulün satılması için açılan davadır. Her hisse sahibi bu davayı açma hakkına sahiptir. Ancak hisseli gayrimenkul paylaşımlarında en iyi yol sulh yoludur. Ortakların kendi aralarında anlaşması, satmak isteyen hisse sahiplerinin hisselerinin uygun fiyatlarla diğer hissedarlar tarafından satın alınması en uygunudur. Ancak bunun gerçekleştirilememesi durumunda izale-i şuyu davası açılabilir.

Bu davanın açılması durumunda ilgili mahkemece taşınmaz malın bedeli tespit edilir, tespit edilen bedel üzerinden ihale usulüyle satışı gerçekleştirilir. Bu durum tüm hisse sahiplerine mahkeme tarafından bildirilir. Satıştan elde edilen ücret tüm hissedarlara hisseleri oranında pay edilir. İzale-i Şuyu davası tek taraflı açılabilir. Yani ortaklardan biri bu davayı açabilir. Diğer ortakların davayı kabul etmemesi veya satışa razı olmaması gibi bir durum söz konusu değildir. Rıza-i Taksim (Muvafakat) belgesinde olduğu gibi herkesin rızası şartı aranmaz.

Hisseli bir tapunun satışı nasıl yapılır?

Hisseli tapularda alıcı ile satıcının anlaşması yeterli değildir. Zira hissedarlar için kanunen tanınmış bir hak vardır. Buna ön alım hakkı denir. Yani hisseli bir gayrimenkulü satmak istediğinizde bu durumu öncelikle hisse sahiplerine bildirip satın alıp almayacaklarını sormak gerekir. Çünkü herhangi bir hisseyi öncelikle alma hakları vardır. Tabii bu durum hisse sahibi tarafından dikkate alınmayabilir. Kendi özgür iradesi ile hissesini satabilir. Ancak bu durumda hissedarlar tarafından “Şufa Davası” açılabilir. Bu durumun önüne geçmek için yani Şufa Davası açılmasını engellemek için hissedarlara noter aracılığı ile bildirimde bulunulmalıdır. Bu bildirim yapılmışsa ve hissedarlar tarafından herhangi bir talepte bulunulmamışsa şufa davası açma hakları ortadan kalkar. Hissenizi bir başka hissedara satmanız durumunda diğer hissedarlar tarafından “Şufa Davası” açılması imkanı yoktur.

Hisseli Arsa-Hisseli Tarla Nedir. Bunların Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli gayrimenkul yazının içeriğinden de anlaşıldığı üzere birden fazla kişiye ait olan bir gayrimenkuldür. Hisse sahipleri gerçek kişiler veya tüzel kişilikler olabilir. Burada hissedar sayısı bir önem arz etmez. Hisseli arsa mülkiyetleri “Müşterek Mülkiyet” ve “İştirak Halinde Mülkiyet” olarak ikiye ayrılır.

Hisseli arsa içindeki bir hisse, diğer hissedarlara satılabileceği gibi, üçüncü şahıslara da satılabilir. Ancak üsttede belirtildiği gibi hisseli bir gayrimenkulün satışında öncelik hissedarlara aittir. Hisse bir paydaşa satılırsa diğer hissedarlar tarafından “Şufa Davası” açılamaz. Ancak hissenin üçüncü bir şahsa satılması durumunda herhangi bir hissedar satışı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve toplamda on yıl içerisinde “Şufa Davası” açma hakkına sahiptir. Dava sonucunda satış bedelini ödemek suretiyle hisseyi satın alan üçüncü şahıstan hisseyi satın alma hakkı vardır.

Şufa Davası alıcıya karşı açılır. Bu hak dava haricinde de kullanılabilir. Hak sahibi kişinin, satış bedelini ve alıcının ödemesi gereken tapu masraflarını ödemesi gerekiyor. Ödeme hakimin belirlediği bir süre içerisin de yatırılmalıdır. Paranın yatırılacağı yer de yine hakim tarafından belirlenir.

Hisseli Tapu Tek Tapuya (Bireysel Tapu) Nasıl Çevrilir?

Hisseli tapuların tek tapuya çevrilmesi için bazı şartlar yerine getirilmelidir. Öncelikle tüm hissedarlara ait hissenin satın alınması gerekiyor. Tüm hisselerin bir kişiye geçmesiyle birlikte tapu müstakil tapuya çevrilebilir.

İkinci durumda ise ilgili resmi kurumlara müracaat edilerek bir yol izlenmelidir. Müracaat sonucunda ilgili kurumlarca tapu kaydının incelenmesinin ardından belediye tarafından gayrimenkulün imar açısından bir probleminin olup olmadığı, ruhsata uygun olup olmadığı gibi hususların cevabı aranır.
Eğer taşınmazda sorun olmadığı belgelenir ve bu belge tastik edilirse taşınmaz mal bölünebilir. Bu durumda tüm paydaşların onayı gerekir.